“POTENCIAL” HERRAMIENTA EN LA TASACIÓN O EN LA CONCRECIÓN DE UNA OPERACIÓN DECISORA DE COMPRA VENTA O ALQUILER DE UN INMUEBLE.

POR *MARIA FERNANDA MONTAÑA

Resulta parte de nuestra cotidianeidad, al momento de comprar un electrodoméstico, como puede ser un Split aire acondicionado frio-calor, o una heladera, que nos fijemos en localizar donde está situada su etiqueta de eficiencia energética para evaluar y tomar la decisión de compra del mismo, teniendo en cuenta que una misma línea de productos como los mencionados van a diferir en sus prestaciones energéticas y por ende en su precio de mercado.

Según un informe de la Subsecretaria de Energías Renovables y Eficiencia Energética “La implementación de medidas de eficiencia energética en el sector inmobiliario residencial resulta fundamental para contribuir a lograr
la meta nacional de ahorro energético, dado que el mismo representa el 27% del consumo final total del país, de acuerdo con el Balance Energético Nacional del año 2017. Además, este sector posee la particularidad de ser atomizado, lo cual lleva implícito un gran potencial de mejora.”

La etiqueta es un documento en el cual figura la Clase de Eficiencia Energética, (escala de letras, desde la “A” hasta la “G”) asociada a un rango de valores del Índice de Prestaciones Energéticas (IPE). En un hogar de familia tipo el consumo de energía eléctrica promedio es de 150 a 300 Kw/h mensuales y el consumo promedio de gas es de 762 m3. Según el equipo Técnico del Primer Congreso Argentino de Etiquetado Energético de Viviendas ¨Alrededor del 40% de la energía que se consume en Argentina corresponde a los espacios habitables, como viviendas, comercios, oficinas, espacios de recreación, salud, entre otros; donde el gas natural equivale al 57% y la electricidad, al 35%. “Por eso la importancia de nuestro primer planteamiento de esta nota, en donde una elección de un producto básico como un electro, el usuario final toma en cuenta las características que le brinda de ese producto no solo en cuanto al gasto energético sino también el confort/bienestar que devenga del mismo.”

Según el equipo Técnico del Primer Congreso Argentino de Etiquetado Energético de Viviendas ¨Alrededor del 40% de la energía que se consume en Argentina corresponde a los espacios habitables, como viviendas, comercios, oficinas, espacios de recreación, salud, entre otros; donde el gas natural equivale al 57% y la electricidad, al 35%. ¨ Por eso la importancia de nuestro primer planteamiento de esta nota, en donde una elección de un producto básico como un electro, el usuario final toma en cuenta las características que le brinda de ese producto no solo en cuanto al gasto energético sino también el confort/bienestar que devenga del mismo.

 

Nuestro sector inmobiliario, clave en la cadena de valor, tiene la posibilidad de ser una gran articulador entre el usuario final del inmueble y el asesoramiento de las prestaciones energéticas y de confort que el inmueble puede ofrecer. Para ello, como herramienta, se ha desarrollado el etiquetado de eficiencia energética “un documento que muestra el requerimiento de energía que requiere la propiedad para satisfacer las necesidades de calefacción, refrigeración, calentamiento de agua e iluminación, según cómo fue construida y las instalaciones con las que cuenta.”

 

En España, para poder realizar la comercialización del inmueble, con carácter obligatorio, la inmobiliaria debe publicar y asesorar sobre la etiqueta energética de dicho producto, tanto en los portales y publicaciones online en general, como así también en la marquesina de la cartelería de su oficina.

Cabe destacar, que el objetivo de la obligatoriedad de la publicación de dicho certificado, recae en la posibilidad que
se le brinda al futuro usuario de evaluar de manera transparente los beneficios o déficits que dicho inmueble puede
aparejar y su relación con el precio. En dicho mercado español, una etiqueta más cercana a la clase A, puede tener un valor de tasación para el mercado de entre un 15 a un 20% más que el inmueble de análoga tipología funcional cuya etiqueta ronde en valores más cercanos a los categorizados con la letra G, menos eficientes.

SOBRE LOS ANTECEDENTES NORMATIVOS EN ARGENTINA

Sobre los Antecedentes nacionales tenemos una data desde el año 2007, donde se declara de interés el uso eficiente de la energía, y como se detalla a continuación se generaron leyes decretos y ordenanzas, teniendo un rol fundamental lo realizado por la Provincia de Santa Fe donde crean la Etiqueta, y establece que la misma deberá ser solicitada para su presentación y registración en las escrituras traslativas de dominio y se deberá informar al Registro General de la Propiedad a los fines de que se pueda documentar en nota marginal sobre

la certificación de eficiencia energética correspondiente del inmueble con su categoría respectiva.

A CONTINUACIÓN, EN DETALLE DE LOS ANTECEDENTES NORMATIVOS NACIONALES:

•Decreto N° 140/2007 – Poder Ejecutivo Nacional Programa Nacional de Uso Racional y Eficiente de la Energía (PRONUREE). Declara de interés y prioridad nacional el uso racional y eficiente de la energía
•Ley N° 13.059/2010 – Provincia de Buenos Aires Acondicionamiento Térmico de Edificios. Establece las

Publicación de Inmueble con Etiquetado de Eficiencia Energética 

condiciones de acondicionamiento térmico exigibles en la construcción de los edificios, públicos o privados, que se
construyan en el territorio de la provincia de Buenos Aires. – Define de aplicación obligatoria las Normas del Instituto Argentino de Normalización y Certificación (IRAM) relacionadas al Acondicionamiento Térmico de edificaciones, Aislamiento Térmico y Carpintería de Obra.

•Ordenanza N° 8.757/2011 – Ciudad de Rosario, Provincia de Santa Fe Aspectos Higrotérmicos y Demanda Energética de las Construcciones. Incorpora al Reglamento de Edificación de la Ciudad de Rosario (según Ordenanza N°4975/1990 y modificaciones) aspectos exigibles en la construcción de edificios. Toma como referencia las Normas del Instituto Argentino de Normalización y Certificación (IRAM)
•Ley N° 4.458/2012 – Ciudad Autónoma de Buenos Aires Normas de Acondicionamiento Térmico en la Construcción de Edificios Modifica el Código de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, incorporando en su Sección 5 – DE LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS –, la obligatoriedad de aplicar las Normas del Instituto Argentino de Normalización y Certificación (IRAM).

•Decreto N° 231/2015 – Poder Ejecutivo Nacional Administración Pública Nacional – Establece una jerarquización institucional a través de una estructura de trabajo organizada dentro del Ministerio de Energía y Minería de
la Nación.
•Chaco: “Etiquetado de Eficiencia Energética de inmuebles destinados a vivienda” Nº 3.268.
•Entre Ríos: Ley por la que se establece un procedimiento de etiquetado de eficiencia energética de inmuebles
destinados a vivienda. Nº 10.907.

•Mendoza: Ley por la que se establece en todo territorio de la Provincia de Mendoza un sistema de etiquetado de
eficiencia energética y compromiso ambiental de inmuebles destinados a vivienda. Nº 9.336.
•Río Negro: “Etiquetado de Eficiencia Energética de inmuebles”. Proyecto Ley Nº 5546/2021.
•Misiones: Ley XVI – N.°151 “Eficiencia Energética de Inmuebles”. (Expediente D-56065/21).
•Proyecto de Ley Provincial – Provincia de Santa Fe: Etiquetado de Eficiencia Energética de Inmuebles destinados a Vivienda Desde el año 2013, la Secretaría de Estado de la Energía de la Provincia de Santa Fe, trabaja en el
desarrollo de un sistema provincial de certificación de eficiencia energética en viviendas, con el objetivo de instituir la Etiqueta de Eficiencia Energética en todo el territorio de la provincia. Crea la Etiqueta, y establece que la misma deberá ser solicitada para su presentación y registración en las escrituras traslativas de dominio y se deberá informar al Registro General de la Propiedad a los fines de que se pueda documentar en nota marginal sobre la certificación de eficiencia energética correspondiente del inmueble con su categoría respectiva. Ante la falta de presentación y registración de la Etiqueta, se presumirá la peor clase de eficiencia energética. – Se crea la figura del Certificador de Eficiencia Energética de Viviendas que llevará a cabo el procedimiento de calificación.
Deberá ser un profesional matriculado habilitado para el ejercicio profesional con incumbencia en la construcción, y
aprobado por la Autoridad de Aplicación. – Crea bajo la órbita de la Autoridad de Aplicación, un Registro de Etiquetas y un Registro de Certificadores. Asimismo, crea una Comisión con carácter de órgano asesor consultivo. – Establece una bonificación en el Impuesto Inmobiliario Urbano anual en función de la categoría obtenida, para aquellos inmuebles que cuenten con la Etiqueta de Eficiencia Energética vigente.
– Compromete al Estado provincial a implementar estándares mínimos de eficiencia energética en todos los planes
de vivienda que sean desarrollados con presupuesto propio, fijándolos de manera gradual y progresiva, a los fines de lograr como mínimo la clase de eficiencia energética “C” para todas las viviendas que sean ejecutadas a partir del año 2027.

SOBRE LOS ANTECEDENTES NORMATIVOS INTERNACIONALES

En relación a los antecedentes normativos a nivel internacional, podemos destacar el accionar de España y de Italia,
países con los que Argentina tiene fuertes vínculos en su idiosincrasia. En los mencionados, el etiquetado de eficiencia energética es de carácter obligatorio, pero además es acompañado

por políticas de Estado, que fomentan la revitalización del parque inmobiliario con créditos blandos, otorgando no
solo los medios económicos, por ejemplo, para un punto crucial como el cambio de aberturas, sino que también se
le premia al propietario de manera dineraria a modo de un extra por la decisión de llevar a cabo dicha acción. Como
lo es El Superbonus de Italia, que es un crédito fiscal del 110% del gasto realizado para mejorar la eficiencia energética de una casa, así como reducir su riesgo sísmico. El mismo puede utilizarse para diversos fines, como obras para mejorar el aislamiento térmico, instalar aire acondicionado, sistemas de calefacción eficientes u obras para reducir el riesgo de terremotos. Si se lleva a cabo alguna de estas medidas, la bonificación también puede utilizarse para la instalación de paneles solares y sistemas de carga para coches eléctricos, así como para la sustitución de ventanas y puertas. Hay que tener en cuenta que la bonificación fiscal por las obras realizadas en el marco del Superbonus, el Ecobonus u otros programas en Italia puede utilizarse para un máximo de 2 inmuebles diferentes.

SEGUIDAMENTE, ALGUNOS DE LOS PAÍSES A NIVEL GLOBAL QUE TIENEN DESARROLLADO EL ETIQUETADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA EL PARQUE INMOBILIARIO:

•España
Certificación Energética de Viviendas – La Certificación Energética de los Edificios es una exigencia derivada de la Directiva 2002/CE/91 y Directiva 2010/31/UE de la Unión Europea relativas a la eficiencia energética de los edificios se trasladó al Marco Normativo Español a través del Real Decreto 235/2013. Se establece la obligación de
poner a disposición de los compradores o usuarios un certificado de Eficiencia Energética a partir de la fecha del
Decreto.

•Italia
Certificación Energética de Viviendas – La Certificación Energética de los Edificios es una exigencia derivada de la
Directiva 2002/CE/91 y Directiva 2010/31/UE de la Unión Europea relativas a la eficiencia energética de los edificios. – La normativa italiana establece por el Decreto Legislativo N°192 del 2005, ampliado y modificado por diversos decretos posteriores. La normativa de Certificación Energética entró en vigor en 2006, primero para edificios nuevos y luego en 2007 para edificios existentes y se establece con carácter obligatorio.

•Alemania
En EV / 2002 – Ley alemanda de ahorro de energía en edificios. – En Alemania, poseen dos etiquetas diferenciadas a
la hora de comercializar un inmueble. Es obligatorio para las inmobiliarias y vendedores particulares la publicación de la Etiqueta de la vivienda y especificación de su categoría correspondiente, ya sea la de requerimiento o la de consumo. Este certificado tiene gran incidencia en el valor final de mercado.

•Chile
Sistema de Calificación Energética de Viviendas – Sistema de Calificación Energética de Viviendas implementado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en conjunto con el Ministerio de Energía (MIENERGÍA). – Normativa voluntaria desde 2012 que se aplica a viviendas construidas después del año 2007, año en que comenzaron a regir cambios en la Normativa de acondicionamiento térmico de
viviendas (art 4.1.10 OGUC 2007). – Se busca que sea obligatoria al incorporarla a la Ley de Eficiencia Energética.

•Brasil
En este caso, el sistema de calificación energético es aplicada a viviendas y su aplicación técnica difiere de la de Chile y Argentina, ya que se basa en otra estructura de implementación.

SOBRE NUESTRA ACTUALIDAD Y LA DESTACADA INICIATIVA DEL COLEGIO ÚNICO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.

Recientemente, mediante la Resolución 5/2023, la Secretaría de Energía creó el Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas (PRONEV) con el objetivo de implementar un sistema de etiquetado de eficiencia energética unificado para todo el territorio nacional. Cabe agregar que, en este momento, se encuentra en desarrollo la reglamentación del PRONEV, así como el modelo de convenio, documentos que brindarán el marco necesario para avanzar
en la implementación. De esta manera, cada vivienda será clasificada según su grado de eficiencia. A raíz de los antecedentes normativos y de esta Resolución, es que, desde el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, presidido por la primera Presidenta mujer de dicha institución Marta Liotto, en una forma de implementar y generar alianzas estratégicas con los sectores de la cadena de valor de la actividad inmobiliaria, es que desarrollamos una Propuesta de Proyecto de Ley relacionado al sistema de etiquetado de eficiencia energética en viviendas de la Ciudad de Buenos Aires.

Dicha iniciativa no solo radica en la innovación de nuevas herramientas para el matriculado inmobiliario colegiado,
sino también que promueve la producción y la actividad de la economía regional, fomentando la rehabilitación de edificios, potenciando el mejoramiento de la calidad de vida y confort de los habitantes de las viviendas de la Ciudad

de Buenos Aires y generando asimismo tanto empleos tradicionales como verdes, al generar actividades de rehabilitación energética a nivel constructivo de las viviendas y a escala urbana, e incluyendo las energías renovables al mismo, impactando de manera virtuosa en las microeconomías barriales. Siendo un aliado estratégico para la implementación de dicho etiquetado.

Seguramente, en una primera instancia, en el plano practico de la aplicación de esta nueva herramienta, muy
posiblemente se visore un escenario complejo que conviva con la subvención de las tarifas y las energías (lo cual erradica la esencia del termino eficiencia en el usuario final del parque inmobiliario) sumado a una vorágine inflacionaria de la economía de nuestro país. Pero, la crisis climática y las tendencias de políticas internacionales como la COP “Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático”, sumado al deseo de construir una ciudad más amena e inclusiva, genera que herramientas como la propuesta sean parte del camino a seguir. Por el momento el etiquetado energético del parque inmobiliario puede proveer en la práctica de las operaciones de compra venta y alquiler un vínculo entre la calificación energética que muestra la etiqueta del certificado energético
y el valor del inmueble. Analizando esta propuesta aplicada en al sector inmobiliario, se comprobó cómo el mercado premiaba de manera aplastante la eficiencia energética. Donde el aumento de una letra de calificación del etiquetado del inmueble aumentaba alrededor del 8% para una operación de compra venta y 4% para la de un alquiler en países de la Unión Europea.

 

CONCLUSIONES CON PROYECCIONES INNOVADORAS

Consultando a instituciones protagonistas del sector Emmanuel arquitecto desarrollador inmobiliario e investigador en Centro GEO de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA, nos comparte: ¨ Argentina es muy dependiente de los hidrocarburos. El 90% de la energía es de origen fósil. Más de la mitad de la energía del país es GAS NATURAL: más del doble de la proporción mundial. Durante el 2021, las actividades de la construcción volvieron al nivel previo a la pandemia en las principales economías además la vuelta a los lugares de trabajo provocó la mayor utilización de edificios con altos consumos energéticos. Por esto, la demanda energética edilicia se incrementó de un 4 por ciento desde el 2020, el mayor aumento de los diez últimos años según el PNUMA. Esto ha generado que las emisiones de CO2 provenientes de las operaciones de edificios se eleven a un nivel máximo: alrededor de 10 GtCO2, lo que nos muestra un aumento de un 5 por cien¨.

 

Y en este sentido Roque Stagnitta, Ingeniero, Consultor en Eficiencia y Planificación Energética, Docente e Investigador de la Facultad de Ciencias Exactas Ingeniería y Agrimensura de la Universidad Nacional de Rosario Santa Fe, consultado al respecto, señaló en tal sentido, que nos encontramos frente a un nuevo paradigma de sistemas energéticos, con recursos limitados y costos crecientes, señalando que es desde las políticas públicas que se debe abordar el sistema energético en ambos sentidos, no solo en la oferta. Cuando la visión de la matriz pone foco en el consumo del parque inmobiliario, es lo que va a dar el Servicio Energético “que es el confort y el bienestar que se tiene de utilizar la energía” y va a ser tan importante tanto como sea nuestro sistema energético como el tipo de vivienda a construir, ya que al construir lo que se modifica dentro del consumo final de la energía es el Sistema Pasivo del parque inmobiliario. “Buenas Ciudades” con Código de Edificación acorde a este eje, logran que se
construyan sistemas pasivos eficientes, que puedan dar un muy buen servicio energético disminuyendo la utilización de la Energía útil para los inmuebles. “Se pone en evidencia, tanto a nivel nacional como en escenarios mundiales que esta mejora se va a dar en los usos finales que se le va a otorgar a la energía y su utilización eficiente.

El etiquetado de eficiencia energética es solo una herramienta de las posibles, que podremos tener como
corredores inmobiliarios al momento de tasar y comercializar, o proveer de valor agregado a un desarrollo inmobiliario, y no solo aportando una reducción de los gastos a raíz de la utilización de la energía de manera
eficiente para el usuario final, sino también proveyendo una mejor calidad de vida al mejorar la envolvente
de dicha vivienda y generando asimismo nuevos puestos de trabajo, empleos decentes que contribuyen a preservar y restaurar el medio ambiente, ya sea en los sectores tradicionales como la industria o la construcción, o en
sectores emergentes como las energías renovables y la eficiencia energética.

Hoy como corredores inmobiliarios nos encontramos con la responsabilidad de convertir un problema en una oportunidad de generar una mejora continua en el parque inmobiliario y con carácter de triple impacto con alcance global.

Articulo publicado en la Revista del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina. Edición Abril 2023, Año 6, Nº 17.-

» SOBRE LA AUTORA

Maria Fernanda Montaña, Arquitecta, Martillera y Corredora Pública. Consultora en Etiquetado
Energético para Viviendas y Renovables. Socia fundadora de Montaña MULTIPROPERTY
Directora de TENDENCIA SUSTENTABLE – Medio especializado. Co-coordinadora de Ciudades Sostenibles de Centro GEO de la Universidad de Ciencias Económicas de la UBA.

Premio RSC 2013 A la mejor campaña de comunicación en responsabilidad social corporativa. Finalista Distinción ExoCommunity Awards: Nominados de #Latinoamérica que están impactando para un Planeta Tierra sostenible 2021. Miembro Firmante Adherente Código Deontológico de la Profesión de Consultoría en Responsabilidad Social y #Sostenibilidad (RS&S). Jurado Senior Premios Mercurio de la Asociación Argentina de Marketing.